القرار رقم (25) لسنة 2025، للمشغّلين

ما هو القرار

أصدر القرارَ رئيسُ دائرة البلديات والنقل بموجب القانون رقم (3) لسنة 2015 بشأن تنظيم القطاع العقاري، المعدَّل بالقانون رقم (2) لسنة 2025. وقّعه الرئيس في 24 نوفمبر 2025، ونُشر في الجريدة الرسمية لإمارة أبوظبي (العدد 2 لسنة 2026، بتاريخ 28 فبراير 2026)، وبموجب مادته 45 دخل حيز النفاذ في اليوم نفسه. وأعلنته دائرة البلديات والنقل للعموم في 27 مارس 2026 ضمن أربعة قرارات. والجهة التنظيمية التي يكلّفها القرار هي «المركز»، الذي تعرّفه المادة 1 بأنه مركز أبوظبي العقاري.

يسير القرار جنباً إلى جنب مع القرار الإداري رقم (26) لسنة 2025، وهو نظام موحّد للجان الملاك. يحدد القرار 25 الالتزامات؛ ويحدد القرار 26 كيف تُشكَّل اللجنة التي تراقب تنفيذها وكيف تعمل. واستبدل تعديل القانون لسنة 2025 «اتحاد الملاك» (الوارد في الترجمات الإنجليزية «Owners' Association»، وفي الأقدم منها «Owners' Union») بـ«لجنة الملاك» في جميع مواضع القانون، وألغى مواد القانون القديمة الخاصة بالاتحاد (66 إلى 70 و75 و76 و82).

يلغي القرار كل ما يتعارض معه (المادة 43) ولا يحدد فترة انتقالية عامة: مادتان فقط تنظران إلى ما قبله، إذ تحفظ إحداهما ما دفعه المطوّر نيابة عن المالك قبل صدور القرار (المادة 31)، وتحفظ الأخرى توزيع التكاليف بموجب عقود البيع الموقّعة قبل نفاذه (المادة 38). وكل ما عدا ذلك طُبّق من اليوم الأول، ويطبّقه مركز أبوظبي العقاري من خلال تعاميمه لسنة 2026.

على من يسري

أربعة أطراف يسمّيها النص جميعاً: المطوّر (الرئيسي أو الفرعي)، وشركة الإدارة المعتمدة من مركز أبوظبي العقاري، والملاك والشاغلون، ولجنة الملاك. ويسري على أي مبنى أو جزء من مبنى أو أرض مقسّمة إلى وحدات ذات أجزاء مشتركة، من البرج الواحد (الأجزاء المشتركة، رسوم الخدمات) إلى المجمّع الرئيسي (المرافق المشتركة، ورسوم المجمّع التي يفرضها المطوّر الرئيسي، المادة 33).

يغطي هذا الدليل المجتمعات التي ينظّمها مركز أبوظبي العقاري. أما جزيرة الريم وجزيرة المارية فتقعان ضمن اختصاص سوق أبوظبي العالمي (ADGM)، الذي تسري لوائحه الخاصة بالملكية العقارية على العقارات هناك منذ 1 يناير 2025، والذي يرخّص مديري العقارات ومديري جمعيات الملاك بنفسه. وقد كُتب القرار 25 للإمارة ولا يذكر سوق أبوظبي العالمي، ولم تنشر أي من الجهتين التنظيميتين بياناً عن كيفية حوكمة المجتمعات القائمة في الجزيرتين خلال فترة التغيير. فإذا كان مجتمعك هناك، فتأكد من الموقف لدى سلطة التسجيل في سوق أبوظبي العالمي ومركز أبوظبي العقاري قبل الاعتماد على هذا الدليل.

إذا كنت المطوّر

• عيّن شركة إدارة معتمدة من مركز أبوظبي العقاري خلال 30 يوماً من تسليم أول وحدة (المادة 20).
• اجعل مدة التعيين ثلاث سنوات متتالية ما لم يوافق مركز أبوظبي العقاري على مدة أطول (والاتفاقية التي تتجاوز ذلك دون موافقة تُعدّ لثلاث سنوات)، مع بند يتيح لك الإنهاء دون اللجوء إلى المحكمة إذا لم تُعالَج المخالفة خلال 30 يوماً من الإخطار الكتابي. وأرسل إلى مركز أبوظبي العقاري نسخة من الاتفاقية وأي تجديد أو تعديل لها والأتعاب المتفق عليها للموافقة؛ وله أن يرفض مع بيان الأسباب. ولا تجدّد مع شركة تسببت في ضرر بإهمالها أو سوء خدمتها، أو تجاهلت إخطاراً بأعمال من مركز أبوظبي العقاري، أو تركت مخالفة دون معالجة (المادة 21).
• ادفع رسوم الخدمات عن الوحدات غير المباعة، وعن الوحدات المباعة إذا نصّ عقد بيعك على ذلك (المادة 29). وإذا كنت قد حصّلت من المشترين أموالاً للإدارة أو الصيانة قبل شهادة الإنجاز، فلا يجوز أن تكون قد حصّلتها قبل أكثر من ثلاثة أشهر من موعد إنفاقها، وعليك خلال 30 يوماً من تعيين شركة الإدارة أن يحاسب عليها مدقق معتمد وأن تودع رصيدها في حساب رسوم الخدمات (المادة 38).
• أودع مخططات الطوابق أو المجمّع لدى مركز أبوظبي العقاري خلال 60 يوماً من شهادة الإنجاز (المادة 40؛ وتُمدَّد المهلة مرة واحدة 30 يوماً لأسباب مقبولة).
• قبل أن يوقّع المشتري، سلّمه بيان إفصاح موقّعاً: المبنى ومرافقه، ونظام إدارة الطابق أو المجمّع أو المبنى، وميزانية للحسابين العام والاحتياطي للسنتين الماليتين الأوليين ورسوم الخدمات المقدّرة للوحدة، وتاريخي البدء والتسليم المقدّرين (المادة 42 للبيع على الخارطة؛ وتمدّ المادة 41 الالتزام إلى المشاريع المكتملة وإعادة البيع). وأنت مسؤول عن أي معلومة غير دقيقة أو ناقصة جوهرياً لمدة سنتين بعد نقل الملكية، تجاه المشتري اللاحق أيضاً (المادة 42).

إذا كنت شركة الإدارة

• يجب أن تكون معتمداً من مركز أبوظبي العقاري لإدارة الأجزاء المشتركة وتشغيلها وصيانتها وإصلاحها (المادة 20).
• احفظ سجلاتك الإدارية والمحاسبية والقانونية في نظام إلكتروني، وزوّد مركز أبوظبي العقاري بالبيانات بالشكل والمدة اللذين يحددهما (المادة 24).
• أرسل إلى مركز أبوظبي العقاري تقريراً كل ستة أشهر عن إدارة العقار وأعمال الصيانة المنجزة (المادة 23). ويضيف تعميم المركز الصادر في مايو 2026 تقارير دورية عن التحصيل: المبالغ المحصَّلة والمودعة والمنفقة، وما هو مستحق، وما اتخذته بشأنه.
• افتح حسابين مصرفيين: حساباً لرسوم الخدمات، وحساباً منفصلاً للاحتياطي. ولا تُحرَّك أموال الاحتياطي إلا بموافقة مركز أبوظبي العقاري، إلا في حالات الطوارئ. وأي مبلغ نقدي يُستلم خارج الحساب يودَع فيه خلال خمسة أيام عمل (المادة 32). وإلى حين تعيينك، يحتفظ المطوّر بالرسوم في حساب من هذا النوع (المادة 32).
• أعدّ ميزانية سنوية تتضمن مساهمة في الاحتياطي. ولا يجوز أن تشمل تكاليف التمويل، أو تكاليف التركيبات الكبرى، أو رسوماً بموجب اتفاقيات يحظرها القرار. وتحصل لجنة الملاك على نسخة كاملة منها ولها أن ترسل توصياتها إلى مركز أبوظبي العقاري؛ ويحصل كل مالك على نسخة إلكترونية (المادتان 34 و35).
• لمركز أبوظبي العقاري أن يعتمد الميزانية أو يرفضها أو يطلب تعديلها، مع بيان الأسباب كتابةً، بما في ذلك التعديلات التي أوصت بها لجنة الملاك وقبلها المركز. وأمامك 14 يوماً للتعامل معها؛ فإن فاتتك المهلة، جاز للمركز رفض الميزانية وطلب ميزانية جديدة (المادة 35).
• أي اتفاقية توريد تدخل تكلفتها في رسوم الخدمات تحتاج إلى موافقة مسبقة من مركز أبوظبي العقاري، ولا يجوز أن تحقق ربحاً خاصاً لك أو للمطوّر (المادة 26). وتسري لمدة لا تزيد على سنتين دون موافقة المركز، ولا تتجاوز عشرين سنة في مجموعها بأي حال (المادة 27). ويجب أن تكون مكتوبة مع مورّد مرخّص، وبأسعار السوق، مع مراقبة الأداء، وحق في الإنهاء دون اللجوء إلى المحكمة إذا لم تُعالَج المخالفة خلال 10 أيام، وحظر للعمولات السرية (المادة 28).
• أمّن على الأجزاء المشتركة لإعادة البناء، واحمل تغطية تأمينية للمسؤولية؛ وتدخل الأقساط ضمن رسوم الخدمات (المادة 37).
• إذا قصّرت الصيانة، فلمركز أبوظبي العقاري أن يفتّش، وأن يوجّه إخطاراً يسمّي الأعمال ويحدد مهلة، فإن لم تمتثل أنت والمطوّر، أرسل إحدى الشركات المعتمدة لديه لتنفيذ الأعمال على نفقة المطوّر (المادة 25). وعند الإنهاء، سلّم جميع الدفاتر والسجلات دون تأخير (المادة 23).

رسوم الخدمات: الموافقة أولاً ثم التحصيل

لا تكون رسوم الخدمات مشروعة إلا بعد أن يعتمدها مركز أبوظبي العقاري، ولا يعتمدها المركز إلا بعد موافقة دائرة البلديات والنقل. وكل ما يُفرض دون تلك الموافقة غير مشروع ولا يرتّب أي أثر قانوني، ولمن دفعه أن يسترده؛ ولا يجوز فرض أي رسم آخر بأي مسمى (المادة 29). وكانت دائرة البلديات والنقل تصرّ أصلاً على الموافقة المسبقة (وأعادت تأكيد القاعدة علناً في سبتمبر 2021)؛ والقرار يمنحها قوة الإلزام.

تتبع حصة كل مالك مساحة وحدته نسبةً إلى المجموع، وفق الآلية التي يعتمدها مركز أبوظبي العقاري (المادة 29). وتُدفع الرسوم شهرياً أو ربع سنوياً؛ ولا يجوز إلزام المالك بدفع سنة كاملة دفعة واحدة (المادة 30).

تحصيل المتأخرات إجراء، لا مكالمة هاتفية. يوجّه تعميم مركز أبوظبي العقاري الصادر في مايو 2026 شركات الإدارة إلى إخطار كل مالك متأخر عن السداد، ويمنح الملاك 60 يوماً من ذلك الإخطار للتسوية. أما إجراء القرار نفسه فهو: يتحقق مدقق معتمد لدى المركز من المبلغ؛ ويُبلَّغ المالك بإنذار موثّق يمنحه 30 يوماً للسداد؛ فإن لم يسدد، تقدّمت إلى المركز على نموذجه، وما لم يكن للمالك عذر يقبله المركز، أصدر المركز مستنداً له قوة السند التنفيذي، وله أن يمنع أي تصرف في الوحدة في السجل حتى سداد الدين (المادة 30). ولا يبيّن أي من النصين كيف تجتمع مهلة الستين يوماً في التعميم مع مهلة الثلاثين يوماً في القرار؛ والقراءة الحذرة هي أن الإخطار العادي يأتي أولاً ويليه الإنذار الموثّق. ويبقى حق الامتياز المقرر لشركة الإدارة على الوحدة قائماً عند تغيّر المالك، ويتحمل المالك الجديد الرسوم من تاريخ نقل الملكية (المادة 30).

ينقل تعميم مركز أبوظبي العقاري الصادر في أبريل 2026 إصدار الفواتير، ابتداءً من ميزانيات 2027، إلى ما يصل إلى أربع موافقات في السنة، وفاتورتين إلى أربع فواتير مفصّلة (تُعرض فيها رسوم المجتمع ورسوم المجمّع الرئيسي منفصلتين)، وفاتورة فائض أو عجز بعد التدقيق، مع قوائم مالية ربع سنوية للملاك؛ ويخطط دليله للدورة السنوية الميزانيةَ بمهلة تقارب 16 شهراً.

لجنة الملاك

بموجب نظام القرار 26، تُشكَّل اللجنة متى سُجّل 30 في المئة من الوحدات بأسماء ملاك متعددين (المادة 2). وتتألف من خمسة إلى تسعة أعضاء، كلهم ملاك يقيمون في العقار، كاملو الأهلية، حسنو السيرة والسلوك، يحملون إقامة سارية، لا متأخرات عليهم في رسوم الخدمات أو رسوم المجتمع، وموافق عليهم من مركز أبوظبي العقاري (المادة 3). ولا يجوز للمطوّر أن يكون عضواً فيها، ولو عن الوحدات غير المباعة (المادة 3). وعلى شركة الإدارة أن تشغّل منصة إلكترونية للترشيح والتصويت؛ ويبقى باب الترشيح مفتوحاً 30 يوماً على الأقل ويُغلق قبل التصويت بعشرة أيام؛ ولكل مالك صوت واحد مهما بلغ عدد وحداته، ولا يصوّت المالك المتأخر عن السداد (المادتان 4 و5). ويعتمد المركز الأعضاء المنتخبين، وله أن يرفض أياً منهم دون إبداء الأسباب (المادة 7). وتمتد مدة العضوية سنتين من تاريخ اعتماد المركز للجنة، قابلة للتمديد سنة على الأكثر (المادة 9)؛ وتوائم الدورة السنوية للمركز بداية المدد الجديدة مع 15 ديسمبر.

تقدّم اللجنة المشورة للمطوّر في اختيار شركة الإدارة، وتراجع الميزانية السنوية ولها أن ترسل توصياتها إلى مركز أبوظبي العقاري دون أن تعدّها أو تعتمدها أو تدققها، وتراقب شركة الإدارة وتنقل إليها شكاوى الملاك، ولها أن ترفع الشكوى إلى المركز إذا لم تُعالَج خلال 60 يوماً (المادة 10 من النظام). ولها أن تطلب من دائرة البلديات والنقل إلزام المطوّر باستبدال شركة الإدارة التي أضرّ إهمالها أو سوء خدمتها بالعقار (المادة 10). ولا يجوز لها القيام بأي أمر لا يسنده إليها القانون؛ وعبارة المركز نفسه هي أن اللجان «لا تتدخل في العمليات اليومية». وللمركز أن يحلّ اللجنة أو يعزل أعضاءها في أي وقت دون إبداء الأسباب، وتُنتخب لجنة جديدة خلال 60 يوماً (المادة 15). وتضيف أدلة المركز أن اللجنة تشترك مع المدير في ملكية خطة إدارة المجتمع وتجتمع مرة كل ثلاثة أشهر على الأقل.

يرد استثناء واحد في القرار 25 نفسه: لرئيس الدائرة أن يحدد مشاريع يديرها المطوّر من خلال شركة معتمدة، وتكون للجنة فيها الصلاحيات التي يسندها إليها الرئيس فقط (المادة 20، تنفيذاً للمادة 65(4) من القانون المعدَّل).

ماذا تعني «معتمدة» عملياً

يقول النص «معتمدة من المركز»، وأن المركز، بموافقة دائرة البلديات والنقل، يصرّح لشركات متخصصة بتقديم «خدمات الإشراف الإداري» (المادة 20). وللمركز أن يطلب من تلك الشركة تقديم ضمان مصرفي أو تأمين مهني لصالحه لتغطية الأضرار الناتجة عن إهمالها (المادة 20). وتصف صفحة شؤون المجتمعات على موقع المركز هذا التصريح بأنه رخصة صالحة لسنتين، يُتقدَّم بطلبها عبر نظامه، وتعدّ 15 شركة لإدارة المجتمعات دون أن تسمّيها. ولم نجد قائمة عامة ولا معايير منشورة؛ ويمكن للمركز تأكيد وضع أي شركة.

مواعيد تُسجَّل في التقويم

• 30 يوماً: تعيين المدير بعد أول تسليم؛ محاسبة مدقق على أي تحصيلات سابقة للإنجاز؛ معالجة المخالفة؛ السداد بعد إنذار موثّق بالمتأخرات؛ وبقاء باب الترشيح للجنة مفتوحاً هذه المدة على الأقل.
• 60 يوماً: إيداع المخططات بعد شهادة الإنجاز؛ تسوية الملاك بعد إخطار التعميم؛ رفع اللجنة شكوى لم يُرَدّ عليها إلى مركز أبوظبي العقاري؛ إعادة انتخاب لجنة محلولة.
• 14 يوماً: الرد على تعديلات المركز على الميزانية. 10 أيام: مهلة المورّد لمعالجة المخالفة. خمسة أيام عمل: إيداع النقد المستلم خارج الحساب.
• كل ستة أشهر: التقرير إلى مركز أبوظبي العقاري. منتصف السنة: مراجعة التدقيق.
• سنتان: اتفاقيات التوريد دون موافقة المركز؛ المسؤولية عن الإفصاح؛ مدة عضوية اللجنة من تاريخ اعتماد المركز (قابلة للتمديد سنة)؛ رخصة الإشراف الإداري. ثلاث سنوات: تعيين شركة الإدارة. عشرون سنة: الحد الأقصى لأي اتفاقية توريد.

أين تُحفظ السجلات

كل التزام مما سبق تقريباً هو سجل: نظام محاسبي إلكتروني، وتقارير نصف سنوية، وميزانيات تُرسل إلى كل مالك، وإخطارات تُعدّ مستلمة حين تصل إلى البريد الإلكتروني المسجّل للمالك مع احتفاظ المرسل بإثبات التسليم (المادة 39)، وخطة إدارة تُسلَّم من لجنة إلى التي تليها. ولا يسمّي القرار برنامجاً بعينه؛ بل يطلب أن يوجد السجل وأن يمكن إبرازه. وLocality تطبيق لخدمات المقيمين في المجتمعات في دولة الإمارات، يُستخدم اليوم لطلبات المقيمين وحجز المرافق والإعلانات والمستندات، بالإنجليزية والعربية والفرنسية؛ أما سجلات المالية والامتثال المذكورة أعلاه فتبقى في النظام الذي تديرها فيه.